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你以为你买了一家能源公司的股份，没想到人家主要做金融。你以为你买了一家航空空公司的股票，没想到人家主要靠航油赚钱。你以为他是开发商，其实他是工业新城的经营者。单纯从证监会或股票软件的分类来判断上市公司的行业是远远不够的。也许错了，你真的赚了钱，但这和你投资房企的初衷是相悖的。这算是撞上了大运，但是大运投资成功的概率太低了。投资者还是要对行业和企业做出理性的判断。
文/叶檀财经女|毒舌与善良
你以为你买了一家能源公司的股份，没想到人家主要做金融。
你以为你买了一家航空空公司的股票，没想到人家主要靠航油赚钱。
你以为他是开发商，其实他是工业新城的经营者。
在多元化和金融普遍化的时代，这样的事情不胜枚举，我们可以称这样的企业为“bat公司”。在选股时，有些投资者甚至很难判断基本的主营业务收入。
单纯从证监会或者股票软件的分类来判断上市公司的行业是远远不够的，比如华夏幸福。从证监会或万得信息所属的行业来看，华夏幸福属于房地产板块，但如果你想长期投资一家纯房地产公司，买华夏幸福的股票，几年后你会发现这是不对的。这家公司和万科完全不一样。
也许错了，你真的赚了钱，但这和你投资房企的初衷是相悖的。这算是撞上了大运，但是大运投资成功的概率太低了。投资者还是要对行业和企业做出理性的判断。
被误解的公司
各地陆续出台限购政策，租赁时代逐渐到来。上海的“租售并举”、广州的“租售同权”、北京的“共有产权”房屋，都已经过了中国房地产市场房价持续上涨的黄金时代。
在一些投资者眼中，华夏幸福与万达、万科、绿地控股、保利地产等地产公司有些相似，但会有一种感觉，他们似乎有点不一样。但是有什么区别呢？
自2011年上市以来，华夏幸福一直被误解。
华夏幸福的主营业务是:新兴产业城市的开发建设。注意，“实业”二字是华夏幸福主营业务的关键。
很多投资人看的时候，“新兴工业城市的开发建设”就是，嗯，盖房子。大概应该和“房地产开发销售”差不多吧。这样想是不对的。前面有“业”字，两者差别很大。
华夏幸福产业新城的开发建设，不仅仅是把房子建好之后卖了，还要为“新城”提供相关的产业配套、招商引资等等。换句话说，产业发展服务业是中国幸福的核心。
纵观历年财报，产业发展服务也是华夏幸福业绩高速增长的最大亮点。自上市以来，华夏幸福产业发展服务业务一直保持快速发展态势，规模从9.53亿飙升至2016年末的109.72亿，年复合增长率达63.02%。2017年上半年，华夏幸福产业发展服务业务仍保持高速增长态势，同比增速达81.21%，业务规模达138.79亿。
再次，华夏幸福产业发展服务连续五年复合增长率63.02%，增速越来越快！这个速度，说实话，恐怖！
现在，一些大型开发商也进入了产业服务领域，希望在城镇化产业发展中分得一杯羹。同时也登上了实体经济的车，在政策上立于不败之地。
在产业发展服务业务的推动下，华夏幸福的营业总收入增长非常迅速。2011-2016年，华夏幸福营业总收入从77.9亿增长到538.21亿，年复合增长率47.19%。2017年上半年，华夏幸福营业收入达222.59亿元，同比增长26.44%，位居行业第一。
随着营收的快速增长，华夏幸福的净利润也相应增长。2011年至2016年，华夏幸福净利润从12.79亿飙升至61.68亿，年复合增长率36.98%。2017年上半年，公司净利润达到54.08亿，同比增长40.29%。
随着公司业绩的快速增长，公司现金流相对稳定，资产等数据相对平衡。
随着营业收入的增长，公司收到的现金越来越多。2011年至2016年，公司现金流量表中销售商品和提供劳务收到的现金一直高于营业总收入。同时，公司的货币资金规模也相应扩大，从35.74亿攀升至455.03亿，为公司的日常经营提供了非常好的保障。
近两年公司经营性净现金流开始好转，均高于同期净利润。2015年和2016年，公司经营性现金流净额分别为74.50亿和77.63亿，同期净利润分别为49.87亿和61.68亿。
股票价格是公司业绩的反映。近年来，公司股价也大幅上涨，预复权价格上涨10倍左右，为长期投资者带来巨大回报。
在新城经营这项业务有利可图。
过去是历史，公司的价值取决于未来。公司未来的业绩决定了公司和股票的价值。
华夏经过这么多年的高速增长，是否已经透支了未来的发展空？
首先，注意“预收账款”这个会计科目。预付款的账很重要，因为去年的预付款对公司未来两三年的销售收入有重要影响。
从2011年到2016年，华夏幸福的预收账款一直在稳步增长。2017年上半年，华夏幸福预收账款余额为每月1330.6亿元，较年初增长29.8%。
如此高增长、大规模的预售账款将在未来两三年内转化为营业收入，为公司业绩提供了厚厚的安全垫。
自上市以来，华夏幸福就将自己定位为产业新城的运营商，提供产业发展服务。其他业务，如园区内的居住设施、土地整理和物业管理服务等，以产业发展服务为核心。
看看毛利率你就知道了:这是一起赚钱的买卖！
历年公司财报显示，产业发展服务业务的毛利率一直高达90%以上，是公司毛利率最高的业务。相比之下，园区内的住宅配套业务、城市房地产开发、土地整理、基础设施建设的毛利率仅为10%-40%。
骄傲样本:固安新城
财务分析是了解上市公司的手段，但还不够。要真正了解一家公司，投资者需要分析公司的业务，尤其是未来的主业，而不仅仅是从宏观和行业层面。
这不是盖房子，而是建一座有经济活力、有血有肉的城市。一个有房地产，没有实体经济，没有就业的城市是空城市。华夏所做的就是在建城之后把空城填平，让他能活下去。
华夏幸福产业新城业务可以概括为:公司与当地政府签订合作协议，受托进行基础设施建设和公共设施建设，然后为新城或园区招商引资，根据当地产业优惠政策引进相关企业，在资金、人才等方面给予支持。，帮助企业成长，形成产业集群效应。
其实有两部分:新城建设+产业发展。
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新城建设，大型房企可以完成。这个业务真正的核心是产业发展能力。盖房子容易，让企业入驻难。不代表有优惠政策企业来。企业考虑的因素很多，比如配套产业、人才、交通等等。产业开发能力是绝大多数地产商不具备的，这也是华夏幸福最重要的竞争力和护城河。
为什么这种模式可以推广？
最重要的是，在地方政府的支持下，产业新城有利于地方经济发展。工业新城或工业园区的建设不仅能给地方政府带来财政收入，还能给这个地区带来高科技产业。随着高新技术产业的发展，整个地区的产业升级，城市的形象和竞争力将大大提高。
项目之所以能够实施，也是因为PPP模式的大力推广。华夏幸福产业新城PPP模式多次得到国家和地方政府的认可。固安高新区、丽水产业新城项目双双入选财政部等20部委联合公布的第三批政府和社会资本合作示范项目，多个地区产业新城项目入选省市PPP项目示范库。
最重要的是，华夏幸福经验丰富，产业发展能力强。
中国最值得骄傲的幸福样本是固安工业新城。
固安曾经是一个传统的农业县。2002年，全县全年财政收入仅1.1亿元，在廊坊十个县(市、区)中排名倒数第二。现在，它已经被建成一个智能、环保、创新驱动的新型工业城市。是北京电子产业最发达的工业园区，形成完整的上下游产业链，输出自己的模式。2016年，全县财政收入达80.9亿元。
从固安产业新城开始，华夏幸福已经在京津冀、珠三角、中原城市群、成渝城市群，也就是长江中游城市群等地布局产业新城。重点扶持的产业包括电子信息、高端装备、新能源汽车、航空空航天、节能环保、新材料、生物医药、城市消费、生产性服务业、文化创意等十大产业。
有了这么丰富的经验和成功的案例，在和其他地方政府谈的时候，华人幸福的筹码就会多一些，也就意味着华人幸福的成本会大大降低。
要打赢这场战争，我们必须与一群企业合作。
新城市如雨后春笋般涌现。要想成功，就得有很强的招商引资和产业发展能力。认为自己做不到是没有用的。
华夏幸福有一个专门的投资集团——实业发展集团。从战略发展中心、投资管理中心、营销中心、人力资源管理中心、规划运营中心，到产业地产事业部等。，产业发展业务具有完善的组织结构。目前其产业发展团队有3600人。
借助外力，华夏整合了太库科技、火炬孵化、伙伴地产、康威国际等合作伙伴。还与奥地利奥钢集团、法国佛吉亚集团、BOE科技集团、黄金海岸影业有限公司、宁夏电影集团、北京稻香村食品有限公司、富士康集团等世界500强企业和行业龙头企业开展了深度战略合作，并以龙头企业为引领，推动产业链上下游企业集聚，形成产业集群。
就像打仗一样。万达商业需要一批商业企业共同努力，工业新城也是如此。它需要友军包抄。
需要强调的是，华夏幸福的战略合作伙伴太库科技及其子公司苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，涵盖了企业创建、孵化、资金、人才支持等各个环节。
这些特殊的关系可以为中国的幸福带来强大的支持。
按照原来的商业模式，中国的幸福可以在异地稳步复制，这是最高的贸易壁垒。
正因为如此，华夏幸福的新签约企业和新签约投资额每年都在大幅增长。2012年，华夏幸福新签约园区企业45家，新签约投资额仅279亿元。仅2017年上半年，新签约企业数和新签约投资额分别达到222家和731.5亿。
财报显示，公司目前正在打造新型显示、智能制造等一批工业总产值超过100亿元的产业集群。目标是围绕电子信息、高端装备、航空空航天、生命健康、现代服务等产业领域打造产业集群。
除了华夏幸福，我不相信其他企业敢定这个目标，有能力把它变成现实。