作为一家大型房地产企业，首创置业有限公司(以下简称首创置业，02868.HK)可能面临着利润和融资的双重危机。
5月10日，首创置业发布了2021年4月销售简报。销售简报显示，2021年1-4月，首创置业累计实现签约面积约112.9万平方米，累计签约金额约251.2亿元，同比上涨131.3%；合同均价22000元/平方米。
从销售情况来看，首创置业的表现似乎还不错。然而，在亮丽的销售数据背后，其2021年一季度净利润为1.83亿元。不仅如此，债务持续攀升的首创置业，也因“三条红线”中两项财务指标未达标的压力而被注销，公司拟发行18.5亿元中期票据。Investor.com就这篇文章联系了首创置业，但尚未收到该公司的回复。
净利润想聚焦房地产行业
公开资料显示，首创置业是国内领先的综合地产运营商之一，以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、一级土地开发为核心业务线，积极推进文创、高科技产业地产、租赁住房等创新业务。公司聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市和潜力较强的二线单核城市，重点关注改善型项目和刚需周转快的项目。
2018年，首创置业已经构建了从2018年到2020年分别实现750亿元、1000亿元、1400亿元销售额的蓝图。然而实际上，首创置业的销售情况并不如预期。
数据显示，2018年，首创土地全年销售合同金额706.4亿元，未完成当年目标销售额；2019年，首创置业将1000亿元目标下调至800亿元，以808.1亿元销售额勉强达标；2020年，首都土地销售额降至708.6亿元，同比下降12.31%。与调整后的800亿元销售目标仍有较大差距。
从业绩来看，首创地产正逐渐呈现盈利乏力的态势。数据显示，首创置业2020年实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比下降约49%；归属于母公司股东的净利润9.82亿元，同比下降约54%。近三年来首次实现归属于母公司净利润下滑，也是为数不多的2020年不分红的上市房企。
2020年，第一家置业公司净利润减半。到今年第一季度，指数数据还在恶化。2021年一季度业绩报告显示，2021年一季度，首创置业实现营业收入约48.84亿元，净利润亏损1.83亿元。
事实上，2021年，首创置业将在销售端逐步发力。数据显示，2021年前4个月，首都土地合同销售金额约251.2亿元，同比增长131.3%，完成800亿元销售目标的30%。从销售区域来看，首创股份在北京、天津、上海的销售占比在60%左右，延续了公司近五年的销售布局。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对投资者网表示:“其实一季度的销售数据确实不错。尤其是2月份，淡季不淡，(房企)销售金额不错。从实际过程来看，不排除很多项目土地成本高，但降价促销和销售会影响类似的利润数据。”
根据销售均价数据，2020年首创地产销售合同均价为24000元/平方米。2021年1-4月，签约均价2.2万元/平方米，均价下降。
值得一提的是，利润不佳的资本置业，有意将重心放在房地产行业。根据首创置业3月29日发布的《关于奥莱业务重组的意向书》，首创置业拟将所有奥特莱斯业务转让给首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创葵大，以及首创置业的其他奥特莱斯项目。
资料显示，首创集团是首创置业的控股股东，持股56.7%。根据年报中的信息，截至2020年底，首创置业的Ole数量已达13家。2020年，奥莱业务营业额约为74亿元，较2019年的78.3亿元略有下降。首创置业表示，“奥莱业务重组后，首创置业计划集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首都大学将继续专注于首创集团直接管理的综合性奥特莱斯物业项目。”
踩两条红线，借新还旧“解渴”
与此同时，资本置业的盈利能力亟待提升，而公司高负债、踩两条监管红线也为其融资埋下了隐患。
京城置业公司年销售额仍不在“千亿”之列，负债已达千亿。Wind数据显示，2014年至2020年，首创置业负债总额分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元和1632.20亿元，其中2020年负债总额增速为13.96。截至2021年第一季度末，首创置业的总负债已上升至1674.71亿元，并持续增长。
根据房地产行业“三条红线”的融资新规，房企面临三条红线压力:一是不含预付款的资产负债率不得大于70%；二、净负债比率不得大于100%；3.现金与短期债务的比率不得低于1倍。根据资本财产相应的财务指标，到2020年末，资本财产的净负债率为127%，剔除预付款后的净负债率为71.3%，现金与短债之比为1.13，触及两条红线。
根据对“三条红线”的触碰，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。两条红线的首套住房为橙色，债务年增长率不会超过5%。
或许是为了在融资新规实施前抢占融资窗口期。今年以来，首创置业多次发债融资。资料显示，今年1月，首创置业在海外成功发行4亿美元5年期优先债券，票面利率占比为4.65%。3月，公司成功发行2只境内AAA级公众公司债券，共计44.3亿元，期限为3+2年，其中第一期20亿元票面利率为4%，第二期24.3亿元票面利率为3.97%。
值得注意的是，首创置业4月份计划发行的18.5亿元中期票据遭遇波折。4月29日，上海清算所发布关于取消首创置业2021年第一期中期票据的公告，公司决定取消发行不超过18.5亿元中期票据。对此，首创置业表示:“鉴于近期市场波动较大，结合公司实际情况，根据公司安排，我们决定取消本次中期票据的发行。公司会另找时间补发。”
严跃进对投资者网表示:“一般来说，债券发行取消有很多原因。第一，如果外部监管政策趋严，部分债券获批的可能性不大。第二，如果房企担心这种发债成本高，也会暂停。第三，在‘三条红线’的监管下，发债确实要慎重。”
不过，首创置业公开解释称，暂停发债“只是由于技术因素”。4月30日，首创置业发布公告称，公司成功发行2021年第一期国内银行间中期票据，期限为3+2年，票面利率4.19%。
4月15日，首创股份发布公告称，将分批发行本金总额不超过50亿元的境内公司债券，公司拟将境内公司债券募集资金全部用于偿还公司债务。然而，一个多月过去了，关于此次债券发行仍然没有任何最新消息。
今年以来，首创置业多次发债融资，也在一定程度上反映了公司在高负债压力下的资金紧张状况。相比首创地产在2020年业绩发布会上为其未来定下的主线——“坚决减债、控风险、强力回款、减税增效、以经营性现金流覆盖土地投资、全力降杠杆、严控债务规模”，首创地产在稳业绩、降杠杆方面仍面临巨大挑战。
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